Highest & Best Use (HBU)

Penggunaan paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. (KPUP SPI butir 6.3). HBU dapat berupa kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif penggunaan lain.

Nilai Pasar vs HBU
 Estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatiannya dan tanpa paksaan. (SPI 3.1)
 Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) yang mendasari estimasi nilai pasar real properti. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu real properti, secara fisik dimungkinkan, secara hukum diijinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai (SPI 3.4)

HBU = Tanah
 Tanah merupakan aset permanen, namun pengembangan diatasnya memiliki umur yang terbatas, dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkan, memiliki lokasi yang unik.(KPUP SPI 6.1)
 Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya, jika tanah dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri diatasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa :
Bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang pada prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan.
Nilai pasar dari tanah berdasarkan konsep penggunaan tertinggi dan terbaik yang mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai pengembangan merupakan selisih antara nilai tanah dengan total nilai pasar sesuai dengan pengembangan yang ada (Market Value as Improved).(KPUP SPI 6.1.1)

Kriteria HBU
 Kelayakan Secara Peraturan (Legally Permissible)
• Private Restriction /Contract
• Zoning
• Building Code (GSJ, GSB, dll)
• Ketinggian Bangunan
• Kontrol thd benda sejarah
• Aturan Keselamatan Lingkungan
• Aturan Kesehatan dan Keamanan Hunian
• dll
 Kelayakan Secara Fisik (Physically Possible)
• Ukuran Tanah
• Bentuk Tanah
• Ketinggian dari poros jalan
• Aksesibilitas
• Kontur/Topografi
• Daya Dukung Tanah
• Lokasi Tanah
• Luas Frontage
• Letak Tanah
• Improvement
• dll
 Kelayakan Keuangan (Financially Feasible)
• Ketersediaan Dana/Modal Sendiri
• Ketersedian Dana pinjaman
• Tingkat Bunga Pinjaman
• Net Operating Income
• Pay Back Period
• Benefit-Cost Ratio
• Net Present Value
• Internal Rate of Return
• Return on Investment
 Produktifitas Yang Maksimal (Maximally Productive)
• Kecukupan Modal
• NPV Positif dan Terbesar
• IRR Positif dan Terbesar
• P/B Period Paling Cepat
• B/C Ratio Terbesar dan > 1
• ROI atau ROE terbesar dan >1
• Sesuai dengan kelayakan fisik dan peraturan

Tujuh Tahapan Proses Analisa Pasar
1. Analisa Produktif
Penggunaan apa yang memungkinkan atas properti dilihat dari fisik, legal, dan atribut lokasi
2. Gambaran Pasar
Apa tipikal penggunaan properti atau alternatif penggunaan yang akan dilakukan calon pembeli
3. Analisis Permintaan
Apa yang dibutuhkan dari alternatif penggunaan yang dibuat? (permintaan ekonomi untuk setiap penggunaan)
4. Analisa Penawaran
Apakah ada pesaing dari masing-masing penggunaan ? dan sampai seberapa besar tingkat kompetisinya ?
5. Analisa Keseimbangan Pasar
Kapan konstruksi baru akan dimulai untuk masing-masing alternatif penggunaan ?
6. Analisa Penempatan
Berapa besar pasar dapat ditempatkan untuk setiap alternatif penggunaan?
• Apakah properti dapat bersaing ?
• Adalah lokasinya dapat bersaing ?
• Seberapa besar pasar dapat diperoleh ?
• Seberapa besar manfaat tanah untuk setiap alternatif dan seberapa besar nilai sewa dapat diterapkan ?
7. Analisa Keuangan atas HBU
Alternatif penggunaan mana yang memiliki manfaat tertinggi secara ekonomi ?

Manfaat dan Kegunaan HBU
Hasil dari studi HBU bermanfaat bagi :
• Hasil studi HBU dapat digunakan sebagai acuan bagi pemilik tanah dalam rencana pengembangan tanah tersebut, acuan dalam menawarkan kerjasama pengembangan dengan pihak investor.
• Hasil studi HBU dapat digunakan sebagai acuan bagi calon investor dalam melakukan penawaran kerjasama atas rencana pengembangan suatu tanah.
• Hasil studi HBU dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan pendampng Investasi dalam menjalankan perannya sebagai mediasi rencana kerjasama pengembangan suatu tanah.
• Hasil studi HBU dapat digunakan sebagai acuan bagi konsultan perencana/arsitek dalam perencanaan pengembangan suatu tanah

Studi HBU Dalam Rangka Optimalisasi Aset
Kegiatan studi HBU idealnya merupakan bagian dari suatu paket pekerjaan dalam rangka optimalisasi aset (Pemda, Pemkot, Instansi/Lembaga/Departemen, BUMN/D).
Kegiatan ini ditujukan untuk mengetahui :
• Pemilahan mana aset yang sudah optimum pemanfaatannya dan mana aset yang belum optimum pemanfaatannya.
• Mengetahui opsi pemanfaatan yang paling optimum atas aset yang belum optimum pemanfaatannya.
• Mengetahui pola kerjasama yang paling menguntungkan atas aset tersebut.

Referensi :

Mappi Jatim, 2008 : Materi Kursus Appraisal, Pascasarjana Teknik Sipil ITS, Surabaya

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s


%d blogger menyukai ini: