Archive for the ‘Manajemen Aset’ Category

PERANAN PENILAIAN PROPERTI DALAM OTONOMI DAERAH

November 27, 2008

PENDAHULUAN

Dengan diberlakukannya undang-undang No. 22/1999 tentang Pemerintah Daerah dan undang-undang No 25/1999 tentang Perimbangan Keuangan Pusat dan Daerah terjadi perubahan yang sangat mendasar dalam sistem pengelolaan negara yang selama ini bersifat sentralistik menjadi bersifat desentralistik, dengan implikasinya peran pemerintah pusat akan semakin kecil. Sebaliknya peran pemerintah daerah semakin besar dalam pembangunan daerah/ wilayahnya. Pemerintah daerah dituntut memiliki kemandirian dalam membiayai sebagian besar anggaran pembangunannya. Oleh karena itu pemerintah daerah harus dapat melakukan optimalisasi sumber-sumber penerimaan daerahnya yang tercermin menurut UU No.25/1999.

Salah satu sektor yang dapat diharapkan jadi pendapatan daerah terutama perkotaan adalah melalui sektor properti. Potensi sektor properti di daerah ini tidak hanya dalam hal pembangunan properti saja namun juga menyangkut pengelolaan properti yang sudah termanfaatkan ataupun yang belum termanfaatkan secara optimal. Banyak sumber yang dapat ditarik dari sektor properti, baik yang termasuk dalam katagori sumber penerimaan konvensional (seperti ; PBB, PP1, BPHTB dan lain-lain) maupun sumber penerimaan baru atau non konversional (seperti : Development Impact Fees, Penerimaan akibat perubahan Harga Dasar Tanah dan lain-lain). Secara tidak langsung,potensi penerimaan asli daerah dari sektor properti ini dapat dilihat dari potensi pajak yang dapat ditarik.

Namun dalam perkembangannya nanti untuk menghadapi otonomi daerah, pemda tidak hanya mengoptimalkan pada potensi pajak dari sektor properti saja. Tetapi juga harus mengetahui jumlah dan sejauh mana pemanfaatan aset properti yang dimiliki pemda saat ini. Manajemen aset properti ini sangat penting diketahui karena di samping sebagai penentuan aktiva tetap dalam faktor penambah dalam total aset daerah juga dapat dimanfaatkan sebagai salah satu sumber pendapatan. Pemanfaatan aset properti hanya dapat dioptimalkan apabila penilaian terhadap properti daerah secara keseluruhan sudah dipenuhi. Penilaian terhadap properti tidak dapat dilakukan secara sembarangan tetapi haarus melalui perhitungan dan analisis secara profesional dengan pertanggungjawaban nilai yang wajar dan marketable. Sehingga hasil yang diharapkan dari penilaian properti tersebut mempunyai nilai yang akurat.

PEMAHAMAN PENILAIAN PROPERTI]

Sebelum melakukan penilaian properti secara profesional, selayaknya kita mengetahui terlebih dahulu pengertian penilaian dan properti secara benar. Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasikan nilai suatu kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran. Sedangkan pengertian properti menurut “common law” atau hukum Anglo Saxon dari Inggris disebutkan bahwa properti artinya pemilikan atau hak untuk memiliki sesuatu benda, atau segala benda yang dapat dimiliki. Artinya properti dapat dibedakan kepemilikannya atas benda-benda bergerak (personal property) dan tanah serta bangunan permanen (real property). Dalam personal property ada yang termasuk tangible (seperti peralatan, perlengkapan mesin, kendaraan dan lain-lain) dan intangible asset (seperti surat-surat berharga dan godwill/copyright/franchises, dan lain-lain). Sedangkan real property adalah pengertian properti yang kita pahami selama ini yakni tanah dan bangunan permanen serta pengembangan lainnya.

Dengan demikian penilaian properti adalah suatu proses perhitungan secara matematika dan kajian karakteristik dalam memberikan suatu estimasi dan pendapatan atas nilai ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Penerapan penilaian properti dalam menghadapi otonomi daerah ini mempunyai peran andil yang cukup besar terutama dari segi manajemen aset properti daerah.

Secara umum, terdapat 3(tiga) cara pendekatan yang dipergunakan dalam proses penilaian suatu properti, yaitu :

1. Pendekatan perbandingan data pasar

Pendekatan ini dilakukan dengan cara membandingkan objek yang dinilai dengan objek yang nilai jualnya sudah diketahui.

2. Pendekatan Biaya

Pendekatan ini dilakukan dengan cara memperkirakan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau mengadakan properti yang dinilai.

3. Pendekatan pendapatan

Pendekatan ini dilakukan dengan caramemproyeksikan seluruh pendapatan properti tersebut dikurangi dengan biaya operasi.

MANAJEMEN ASET

Dalam ilmu properti sekarang ini berkembang suatu teori baru yang dikenal dengan manajemen aset atau asset management. Manajemen aset memiliki ruang lingkup utama untuk mengontrol biaya pemanfaatan ataupun penggunaan aset dalam kaitan mendukung operasionalisasi pemerintah daerah. Selain itu ada upaya pula untuk melakukan inventarisasi aset-aset pemda yang tidak digunakan. Namun dalam perkembangan ke depan, ruang lingkup manajemen aset lebih berkembang dengan memasukkan aspek nilai aset, akuntabilitas pengelolaan aset, audit atas pemanfaatan tanah (land audit), property survey dalam kaitan memonitor perkembangan pasar properti, aplikasi sistem informasi dalam pengelolaan aset dan optimalisasi pemanfaatan aset. Perkembangan yang terbaru, manajemen aset bertambah ruang lingkupnya hingga mampu untuk memonitor kinerja operasionalisasi aset dan juga strategi investasi untuk optimalisasi aset.

Perkembangan mengenai hal terakhir ini dalam konteks pengelolaan aset oleh pemda di Indonesia kemungkinan besar masih belum sepenuhnya dipahami oleh para pengelola daerah. Manajemen aset merupakan salah satu profesi atau keahlian yang memang belum sepenuhnya berkembang dan populer di masyarakat. Pengetahuan ini merupakan salah satu penerapan dari penilaian properti. Manajemen aset dapat dibagi dalam 5 tahapan kerja :

1. Inventarisasi aset, terdiri dari dua aspek yaitu inventarisasi fisik dan yuridis/legal. Aspek fisik terdiri dari bentuk, luas, lokasi, volume/jumlah, jenis, alamat dan lain-lain. Sedangkan aspek yuridis adalah status penguasaan, masalah legal yang dimiliki, batas akhir penguasaan dan lain-lain.

2. Legal audit, merupakan suatu ruang lingkup untuk mengidentifikasi dan mencari solusi atas permasalahan legal mengenai prosedur penguasaan atau pengalihan aset seperti status hak penguasaan yang lemah, aset dikuasai pihak lain, pemindahtanganan aset yang tidak termonitor dan lain-lain.

3. Penilai aset, suatu proses kerja untuk melakukan penilaian atas aset yang dikuasai. Untuk ini pemda dapat melakukan outsourcing kepada konsultan penilai yang profesional dan independen, namun pemda juga harus mempunyai anggota penilai sendiri yang handal agar nilai yang dihasilkan nantinya dapat dipahami dan akurat. Hasil nilai tersebut akan dapat dimanfatkan untuk mengetahui nilai kekayaan maupun informasi untuk penetapan harga bagi aset yang ingin dijual.

4. Optimalisasi aset bertujuan mengoptimalkan potensi fisik, lokasi nilai, jumlah/volume, legal dan ekonomi yang dimiliki aset tersebut. Dalam hal ini, aset-aset yang dikuasai pemda diidentifikasikan dan dikelompokkan atas aset yang memiliki potensi dan tidak memiliki potensi berdasarkan sektor-sektor unggulan dan mencari penyebab sektor yang tidak berpotensi. Sehingga hasilnya dapat dibuat sasaran, strategi dan program untuk mengoptimalkan aset.

5. Pengawasan dan pengendalian, dalam pemanfaatan dan pengalihan aset merupakan suatu permasalahan yang sering terjadi pada pemda saat ini. Suatu sarana yang efektif dalam meningkatkan kinerja aspek ini adalah melalui sistem informasi manajemen aset. Melalui sistem ini maka transparansi kerja dalam pengelolaan aset sangat terjamin dan dapat diawasi dengan jelas, karena keempat aspek di atas diakomodir dalam suatu sistem yang termonitor dengan jelas seperti sistem arus keuangan yang terjadi di perbankan. sehingga penanganan dan pertanggungjawaban dari tingkat pelaksana hingga pimpinan mempunyai otorisasi yang jelas. Hal ini diharapkan akan meminimalisasi adanya praktik KKN.

PERANAN MANAJEMEN ASET

Berdasarkan ruang lingkup manajemen aset di atas maka diperlukan enam langkah manajemen aset daerah, yaitu

1. Indentifikasi potensi ekonomi daerah,

· Secara kajian ilmiah

· Survey melalui peran Informasi dan Teknologi (IT).

2. Optimalisasi Pendapatan Asli Daerah,

· Menganalisis dan mengoptimalkan sumber-sumber pendapatan daerah

· Menerapkan sistem pelayanan yang efisien untuk mengurangi cost.

3. Melakukan studi optimalisasi aset pemda ke arah profit oriented

4. Intermediasi bagi investor untuk aset yang marketable.

Peningkatan kemampuan manajemen pengelolaan kota, pemda dituntut mampu mengelola daerahnya secara bertanggungjawab dan memiliki jiwa enterpreneurship. Penilaian kekayaan, merupakan salah satu indikator utama dalam pengembangan wilayah dan mikro. Pengembangan strategi pemasaran, pada akhirnya memerlukan suatu strategi pemasaran yang baik dan profesional dari pemda dalam hal menarik investor maupun pengembangan ekonomi pasar daerah yang market oriented.

Berdasarkan uraian di atas kita hanya berharap semoga pemerintah daerah kita sudah mempunyai sistem dan strategi yang mengarah dengan jelas dalam mengelola kota dan pengembangannya untuk menghadapi otonomi daerah mulai tahun depan sehingga dapat memberikan peningkatan kesejahteraan bagi kita sebagai masyarakat.

KEBERADAAN LEMBAGA PENILAI PROPERTI

Keberadaan Jasa Penilai Lokal masih kurang berperan, dan tidak memperoleh dukungan dari beberapa pihak sehingga opini yang diberikan belum dapat dipercaya oleh publik. Hal ini terjadi karena Jasa Penilai Lokal yang ada bekerja kurang profesional dan kurang independen dalam memberikan penilaian.

Di Indonesia, peraturan pertama yang mengatur tentang jasa penilaiai adalah SK Menteri Perdagangan No. 161/KP/VI/1977 tentang Ketentuan Perjanjian Usaha Penilaian. Kemudian disusul Keputusan Menteri Keuangan No. 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai dan Keppres No. 35 Tahun 1992 yang diantaranya berisi pembentukan Dirjen Lembaga Keuangan yang salah satu bagiannya adalah Direktorat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai. Sedangkan Lembaga pemerintah yang mempunyai bidang penilaian adalah Direktorat PBB, Direktorat BPHTB ( Sub Direktorat Penilaian ) dan Dirjen Piutang dan Lelang Negara (DJPLN).

Beberapa Asosiasi jasa penilai yang telah ada di Indonesia, meliputi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia (GAPPI). Sementara itu, profesi penilai telah diatur dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Selama ini pemerintah belum mengatur profesi penilaian dalam suatu Undang-undang sehingga eksistensinya kurang diakui oleh masyarakat maupun pihak luar atau asing.

Sudah saatnya Indonesia mempunyai suatu organisasi profesi (penilai) yang disegani serta mampu menjaga kualitas dan kredibilitas profesi tersebut. Dengan kata lain diperlukan eksistensi jasa penilaian yang berbentuk Dewan Penilai Indonesia yang profesional dan berkualitas ( Karsono, 2002 ) maupun Lembaga Penilai Properti yang obyektif, rasional dan fair (Sumardjono, 2002). Dewan tersebut nantinya bertujuan untuk :

1. Melakukan pengawasan terhadap praktek penilaian di Indonesia.

2. Menjelaskan dan mempertegas tanggung jawab, tugas dan peranan penilai.

3. Melindungi kepentingan masyarakat berkaitan dengan praktek penilaian yang dilakukan oleh para penilai lain.

4. Memasyarakatkan kode etik dan jasa penilai.

5. Mengembangkan profesi penilai Indonesia.

KESIMPULAN

Dengan diberlakukannya undang-undang No. 22/1999 tentang Pemerintah Daerah dan undang-undang No 25/1999 Pemerintah Daerah harus dapat melakukan optimalisasi sumber-sumber penerimaan daerahnya. Salah satu sektor yang dapat diharapkan jadi pendapatan daerah terutama perkotaan adalah melalui sektor properti. Pemanfaatan aset properti hanya dapat dioptimalkan apabila penilaian terhadap properti daerah secara keseluruhan sudah dipenuhi. Secara umum, terdapat 3(tiga) cara pendekatan yang dipergunakan dalam proses penilaian suatu properti, yaitu : Pendekatan perbandingan data pasar, Pendekatan Biaya dan Pendekatan pendapatan.

Manajemen aset merupakan salah satu profesi atau keahlian yang menjadi salah satu penerapan dari penilaian properti. Tahapan kerja dalam Manajemen aset yaitu : Inventarisasi aset, Legal audit, Penilai aset, Optimalisasi aset dan Pengawasan dan pengendalian. Sedangkan peranan manajemen aset daerah, yaitu : Indentifikasi potensi ekonomi daerah, Optimalisasi Pendapatan Asli Daerah, Melakukan studi Optimalisasi aset pemda dan Intermediasi bagi investor untuk aset yang marketable.

Keberadaan Jasa Penilai Lokal masih kurang berperan, dan tidak memperoleh dukungan dari beberapa pihak sehingga opini yang diberikan belum dapat dipercaya oleh publik. Perlu adanya undang-undang mengatur profesi penilaian sehingga eksistensinya diakui oleh masyarakat maupun pihak luar atau asing. Dan sudah saatnya Indonesia mempunyai suatu organisasi profesi (penilai) yang disegani serta mampu menjaga kualitas dan kredibilitas profesi tersebut.

Daftar referensi :

1. Siregar D, Doli (2004), Manajemen Aset, Jakarta : PT. Gramedia Pustaka Utama

2. S. Resmi, Siti (2003), Jurnal ” Urgensi Penilaian Properti Dalam Tatanan Ekonomi Masyarakat, Yogyakarta : Usahawan No.03 TH/XXXII Maret 2003.

Analisa SWOT Sebagai Alat Perumusan Strategi

Agustus 3, 2008

ANALISIS SWOT SEBAGAI ALAT PERUMUSAN STRATEGI

Salah satu pendekatan yang dapat dipergunakan sebagai instrumen dalam pemilihan strategi dasar adalah melalui analisis SWOT Rangkuti (2006) menjelaskan bahwa analisis SWOT adalah identifikasi berbagai faktor secara sistematis untuk merumuskan strategi organisasi. Analisis ini didasarkan pada logika yang dapat memaksimalkan kekuatan (strengths) dan peluang (opportunities), namun secara bersamaan dapat meminimalkan kelemahan (weakness) dan ancaman (threats).

Analisis SWOT digunakan untuk membandingkan faktor eksternal dan faktor internal. Faktor eksternal terdiri dari peluang dan ancaman, sedangkan faktor internal terdiri dari kekuatan dan kelemahan (gambar 1.)

Gambar 1 : Diagram SWOT

Kuadran I :

Ini merupakan situasi yang menguntungkan. Perusahaan tersebut memiliki peluang dan kekuatan sehingga dapat memanfaatkan peluang yang ada. Strategi yang diterapkan dalam kondisi ini adalah mendukung kebijakan pertumbuhan yang agresif.

Kuadran II :

Meskipun menghadapi berbagai ancaman, perusahaan ini masih memiliki kekuatan dari segi internal. Strategi yang harus diterapkan adalah menggunakan kekuatan untuk memanfaatkan peluang jangka panjang dengan cara strategi diversifikasi (produk/pasar).

Kuadran III :

Perusahaan menghadapi peluang pasar yang sangat besar, tetapi di lain pihak menghadapi beberapa kendala/kelemahan internal. Fokus strategi ini yaitu meminimalkan masalah internal perusahaan sehingga dapat merebut pasar yang lebih baik (turn around).

Kuadran IV :

Ini merupakan situasi yang sangat tidak menguntungkan, perusahaan tersebut menghadapi berbagai ancaman dan kelemahan internal. Fokus strategi yaitu melakukan tindakan penyelamatan agar terlepas dari kerugian yang lebih besar (defensive).

Dalam analisis SWOT, dilakukan perbandingan antara faktor-faktor strategis internal maupun eksternal untuk memperoleh strategi terhadap masing-masing faktor tersebut, kemudian dilakukan skoring. Berdasarkan hasil yang diperoleh kemudian ditentukan fokus rekomendasi strategi.

Matrik SWOT

Alat yang digunakan dalam menyusun faktor-faktor strategis perusahaan adalah matriks SWOT. Matriks ini menggambarkan secara jelas bagaimana peluang dan ancaman internal yang dihadapi dapat disesuaikan dengan kekuatan dan kelemahan internal yang dimiliki. Matrik ini dapat menghasilkan empat set kemungkinan alternatif strategis, seperti pada Tabel 1. berikut :

Tabel 1. Contoh Matrik SWOT

E F I

E F E

STRENGTH (S)

(Tentukan 5-10 faktor kekuatan internal)

WEAKNESSES (W)

(Tentukan 5-10 faktor kelemahan internal)

OPPORTUNITIES (O)

(Tentukan 5-10 faktor peluang eksternal)

Strategi SO

Daftar kekuatan untuk meraih keuntungan dari peluang yang ada

Strategi WO

Daftar untuk memperkecil kelemahan dengan memanfaatkan keuntungan dari peluang yang ada

THREATS (T)

(Tentukan 5-10 faktor ancaman eksternal)

Strategi ST

Daftar kekuatan untuk menghindari ancaman

Strategi WT

Daftar untuk memperkecil kelemahan dan menghindari ancaman

Sumber : Rangkuti, 2006

Berdasarkan Matriks SWOT diatas maka didapatkan 4 langkah strategi yaitu sebagai berikut :

1. Strategi SO

Strategi ini dibuat berdasarkan jalan pikiran perusahaan, yaitu dengan memanfaatkan seluruh kekuatan untuk merebut dan memanfaatkan peluang sebesar-besarnya. Strategi SO menggunakan kekuatan internal perusahaan untuk memanfaatkan peluang eksternal.

2. Strategi ST

Strategi ini menggunakan kekuatan yang dimiliki perusahaan untuk mengatasi ancaman. Strategi ST menggunakan kekuatan internal perusahaan untuk menghindari atau mengurangi dampak ancaman eksternal.

3. Strategi WO

Strategi ini diterapkan berdasarkan pemanfaatan peluang yang ada dengan cara meminimalkan kelemahan yang ada. Strategi WO bertujuan untuk memperbaiki kelemahan internal dengan memanfaatkan peluang eksternal.

4. Strategi WT

Strategi ini didasarkan pada kegiatan yang bersifat defensif dan berusaha meminimalkan kelemahan serta menghindari ancaman. Strategi WT bertujuan untuk mengurangi kelemahan internal dengan menghindari ancaman eksternal.

Matrik SWOT merupakan alat pencocokan yang penting untuk membantu para manajer mengembangkan empat tipe strategi: Strategi SO (Strengths-Opportunities), Strategi WO (Weaknesses-Opportunities), Strategi ST (Strengths-Threats), dan Strategi WT (Weaknesses-Threats).

Terdapat 8 langkah dalam menyusun matrik SWOT, yaitu:

  1. Tuliskan kekuatan internal perusahaan yang menentukan.

  2. Tuliskan kelemahan internal perusahaan yang menentukan.

  3. Tuliskan peluang eksternal perusahaan yang menentukan.

  4. Tuliskan ancaman eksternal perusahaan yang menentukan.

  5. Mencocokan kekuatan internal dengan peluang eksternal dan mencatat resultan strategi SO dalam sel yang tepat.

  6. Mencocokan kelemahan internal dengan peluang eksternal dan mencatat resultan strategi WO dalam sel yang tepat.

  7. Mencocokan kekuatan internal dengan ancaman eksternal dan mencatat resultan strategi ST dalam sel yang tepat.

  8. Mencocokan kelemahan internal dengan ancaman eksternal dan mencatat resultan strategi WT dalam sel yang tepat.

Analisis Faktor Strategis Eksternal

Analisis faktor strategis eksternal difokuskan pada kondisi yang ada dan kecenderungan yang muncul dari luar, tetapi dapat memberi pengaruh kinerja organisasi. Setelah mengetahui faktor-faktor strategi eksternal, selanjutnya susun tabel faktor-faktor Strategis Eksternal (External Strategic Factors Analysis Summary/EFAS), dengan langkah sebagai berikut :

  1. Menyusun faktor peluang dan ancaman pada kolom 1.

  2. Memberikan bobot masing-masing faktor pada kolom 2, mulai dari 1,0 (sangat penting) sampai dengan 0,0 (tidak penting). Bobot dari semua faktor strategis yang berupa peluang dan ancaman ini harus berjumlah 1.

  3. Menghitung rating dalam (dalam kolom 3) untuk masing-msing faktor dengan memberi skala mulai dari 4 (sangat baik/outstanding) sampai dengan 1 (sangat tidak baik/poor) berdasarkan pengaruh faktor tersebut pada kondisi organisasi. Pemberian nilai rating untuk peluang bersifat positif, artinya peluang yang semakin besar diberi rating +4, tetapi jika peluangnya kecil diberi nilai +1. Sementara untuk rating ancaman bersifat sebaliknya, yaitu jika nilai ancamannya besar, maka ratingnya -4 dan jika nilai ancamannya kecil, maka nilainya -1.

  4. Mengalikan bobot faktor pada kolom 2 dengan rating pada kolom 3. Hasilnya adalah skor pembobotan untuk masing-masing faktor.

  5. Menghitung jumlah skor pembobotan. Nilai ini adalah untuk memetakan posisi organisasi pada diagram analisa SWOT.

Tabel 2 Faktor-Faktor Strategis Eksternal (Eksternal Strategic Factors Analysi Summary/EFAS)

Faktor-faktor Strategis Eksternal

Bobot

Rating

Skor Pembobotan (Bobot x Rating)

Peluang (Opportunities/O) :

  1. Peluang 1

  2. Peluang 2

bobot peluang 1

bobot peluang 2

rating peluang 1

rating peluang 2

Jumlah O

a

b

Ancaman

(Threats/T) :

  1. Ancaman 1

  2. Ancaman 2

bobot ancaman 1

bobot ancaman 2

rating ancaman 1

rating ancaman 2

Jumlah T

c

d

T o t a l

(a+c) = 1

(b+d)

Sumber : Rangkuti, 2006

Analisis Faktor Strategis Internal

Analisis faktor strategis internal adalah analisis yang menilai prestasi/kinerja yang merupakan faktor kekuatan dan kelemahan yang ada untuk mencapai tujuan organisasi. Seperti halnya pada Analisis Faktor Strategis Eksternal, maka dengan cara yang sama menyusun tabel Faktor-faktor Strategis Internal (Internal Strategic Factors Analysis Summary/IFAS). Bentuk tabel IFAS adalah sepeti terlihat pada Tabel 3.

Tabel 3 Faktor-Faktor Strategis Internal (Internal Strategic Factors Analysis

Summary/IFAS)

Faktor-faktor Strategis Internal

Bobot

Rating

Skor Pembobotan

(Bobot x Rating)

Kekuatan

(Stregths/S) :

  1. Kekuatan 1

  2. Kekuatan 2

bobot kekuatan 1

bobot kekuatan 2

rating kekuatan 1

rating kekuatan 2

Jumlah S

a

b

Kelemahan (Weaknesses/W):

  1. Kelemahan 1

  2. Kelemahan 2

Bobot kelemahan 1

bobot kelemahan 2

rating kelemahan 1

rating kelemahan 2

Jumlah W

c

d

T o t a l

(a+c) = 1

(b+d)

Sumber : Rangkuti, 2006

Demikian tulisan ini dibuat untuk dapat dibaca bagi pihak yang berkepentingan. Untuk lebih jelasnya dapat dibaca pada buku referensi dibawah ini.

Referensi :

Rangkuti, F. (2006), Analisis SWOT : Teknik Membedah Kasus Bisnis, Penerbit PT Gramedia Pustaka Utama ; Jakarta

PENERAPAN GEOGRAPHIC INFORMATION SYSTEM (GIS) DALAM MANAJEMEN ASET DI DAERAH

April 18, 2008

PENDAHULUAN

Sistem informasi dapat di implementasikan terhadap banyak hal. Aplikasi sistem informasi yang paling banyak dikenal saat ini adalah Sistem Informasi Manajemen (SIM) dan Sistem Informasi Geografik (SIG). SIM merupakan aplikasi sistem informasi yang menyediakan informasi untuk mendukung kegiatan operasi, manajemen, analisis, dan pengambilan keputusan pada suatu organisasi. Sedangkan SIG merupakan aplikasi sistem informasi yang memuat sekumpulan prosedur untuk mengintegrasikan data atribut (numerik, alfabetik, dan alfanumerik) dengan data grafik yang bereferensi geografik untuk selanjutnya dilakukan manipulasi, analisis, dan pengambilan keputusan

Berbagai macam data wilayah perlu disediakan untuk keperluan perencanaan, pelaksanaan, pengendalian dan evaluasi pembangunan. Karena pentingnya data wilayah tersebut, maka data yang akurat dan up to date sangat dibutuhkan oleh pemerintah daerah. Pada prinsipnya data tersebut dapat dikelompokkan menjadi 2 (dua) macam yaitu : (a) data statistik, dan (b) data spasial (keruangan). Untuk perencanaan, pelaksanaan dan evaluasi pembangunan, dua bentuk data tersebut satu sama lain saling berkaitan dan tidak dapat berdiri sendiri. Data statistik penting untuk mengetahui jenis dan kuantitas, sedangkan data spasial (dalam bentuk peta) selain dapat untuk mengetahui jenis dan kuantitas data yang ada pada suatu wilayah, juga dapat mengetahui pola/sebaran dan perkembangan data secara spasial (keruangan).

Perkembangan wilayah yang sangat dinamis, menyebabkan sebagian besar data wilayah dalam bentuk peta kadaluarsa (out of date) bila dibandingkan dengan data statistik. Hal ini dapat dimaklumi karena untuk visualisasi data dalam bentuk peta membutuhkan dana yang cukup besar dan waktu yang relatif lama. Sebagai akibat, banyak wilayah yang masih memanfaatkan peta lama untuk perencanaan, pelaksanaan dan evaluasi pembangunan.

Untuk mengatasi masalah tersebut, perlu disusun suatu sistem informasi (data base) wilayah dalam bentuk peta yang up to date dan siap dilakukan up–dating data setiap waktu sehingga dapat digunakan sebagai dasar dan sarana perencanaan wilayah. Realisasi rencana penyusunan data wilayah yang up to date tersebut dapat dilaksanakan dengan mengembangkan Sistem Informasi Geografi (SIG). SIG diharapkan sebagai salah satu instrumen perencanaan yang mampu menghadapi tantangan dan dinamika pembangunan daerah dimasa yang akan datang.

GEOGRAPHIC INFORMATION SYTEM (GIS)

Sistem Informasi Geografis (SIG) atau Geographical Information System (GIS), seiring dengan perkembangan teknologi adalah suatu sistem yang dikembangkan untuk mengelola, menganalisis dan menampilkan informasi geografis (ESRI, 2004). GIS menawarkan suatu sistem yang mengintegrasikan data yang bersifat keruangan (spatial) dengan data tekstual yang merupakan diskripsi menyeluruh tentang obyek dan mempermudah pengguna menyebarluaskan kaitannya dengan obyek lain di ruang muka bumi. Dengan sistem ini data dapat dikelola dan dimanipulasi untuk keperluan analisis secara menyeluruh dan sekaligus menampilkan hasilnya dalam berbagai format baik dalam bentuk peta maupun berupa tabel atau laporan (Asmarul A, 2000).

WEBSITE GIS

GIS berbasis web atau disebut WebGIS atau juga sering disebut dengan Internet GIS, distributed GIS atau mobile GIS didefinisikan sebagai suatu jaringan berbasis layanan informasi geografis yang memanfaatkan internet baik menggunakan jaringan kabel maupun tanpa kabel untuk mengakses informasi geografis maupun sebagai tools guna melakukan spatial analysis (Ren Peng.Z and Hsing Tsou.M, 2003).

WebGIS berfungsi sebagai platform untuk mempermudah pengguna untuk menyebarluaskan informasi spasial, diharapkan dengan adanya WebGIS ini pertukaran informasi akan menjadi lebih mudah dan efisien. Keuntungan lain yang dapat diperoleh dari teknologi web adalah kemudahan dalam melakukan pemutahiran data dan menampilkannya dalam waktu yang bersamaan.

Penyebaran data dan informasi yang ditampilkan antara lain :

1. Data bio fisik termasuk didalamnya penggambaran daerah aliran sungai, data hutan, data air, data keanekaragaman hayati, dan data & informasi lingkungan hidup,

2. Data mengenai sosio-ekonomi, pembangunan dan kemiskinan, seperti demografi, statistik pertanian, konsumsi dan pengeluaran, indikator sasaran pembangunan milenium (MDGs), dan indeks pembangunan manusia,

3. Peta infrastuktur termasuk jalan, pelabuhan, bandara, rel penghubung, batas administratif hingga tingkat desa,

4. Informasi umum setiap kabupaten, kota atau provinsi seperti alamat kantor Bupati, sejarah, potensi alam, potensi wisata dan infrastruktur yang tersedia.

SISTEM GIS DALAM MANAJEMEN ASET

Salah satu masalah utama pengelolaan barang (aset) daerah adalah ketidaktertiban dalam pengelolaan data barang (aset). Ini menyebabkan Pemerintah Daerah kesulitan untuk mengetahui secara pasti aset yang dikuasai/dikelolanya, sehingga aset-aset yang dikelola Pemerintah Daerah cenderung tidak optimal dalam penggunaannya, serta disisi lain Pemerintah Daerah akan mengalami kesulitan untuk mengembangkan pemanfaatan aset pada masa yang akan datang. Implikasi dari pemanfaatan dan pengelolaan aset yang tidak optimal adalah tidak diperolehnya nilai kemanfaatan yang seimbang dengan nilai intrinsik dan potensi yang terkandung dalam aset itu sendiri.

Setiap barang(aset) selalu memiliki dimensi ruang, Aset Pemerintah Daerah memiliki beragam karakteristik serta berada dalam posisi geografis yang tersebar, sehingga pendekatan keruangan (spatial) dalam pengelolaan aset menjadi sangat penting. Pengelolaan (manajemen) aset dengan menggunakan pendekatan keruangan (spatial) akan memberikan keunggulan dan manfaat sebagai berikut :

1. Setiap obyek barang (aset) selalu ditempatkan dalam atribut (dimensi) ruang, baik berkaitan dengan obyek barang (aset) itu sendiri maupun posisinya dalam suatu lokasi tertentu. Ini akan memberikan kemudahan dalam analisis aset secara spatial ( spatial analysis ), mengingat ruang selalu “bergerak” dinamis.

2. Beberapa jenis aset tertentu bersifat sensitif terhadap variabel ruang, yaitu aset tanah (land) dan bangunan. Kedua jenis aset ini memiliki “nilai” yang sangat signifikan dibandingkan aset-aset lainya, serta mengandung potensi ekonomis yang sangat besar.

3. Ruang juga memiliki problematika yang kompleks, karena berkaitan dengan masalah hukum (aspek legal) dan fungsionalitas peruntukan (RTRW) sesuai dengan ketentuan (regulasi) tentang pemanfaatan ruang, sehingga mengeksplorasi aset dari sudut pandang ruang sama halnya dengan menyelesaikan sebagian dari masalah keruangan itu sendiri.

4. Pada obyek barang (aset) tanah dan bangunan, perencanaan penggunaan dan pemanfaatanya di masa yang akan datang akan lebih mudah dilakukan karena sangat berkaitan erat dengan peruntukan ruang, aspek demografi, kepentingan transportasi-telekomunikasi dan sebagainya.

5. Atribut spatial pada aset dapat dimanfaatkan untuk kerangka referensi bagi kepentingan lain. Misalnya untuk organisasi yang besar seperti ketata-pemerintahan daerah serta berbagai kepentingan ( multi-fungsi) strategis wilayah lainnya.

Untuk mencapai tujuan pengelolaan aset secara terencana, terintegrasi dan sanggup menyediakan data dan informasi yang dikehendaki dalam tempo yang singkat, diperlukan suatu sistem informasi pendukung pengambilan keputusan atas aset (decision supporting system), yang lazim dikenal sebagai Sistem Informasi Manajemen Aset (SIMA) dengan perangkat aplikasinya Sistem Informasi Geografis ( Geographic Information Sytem/GIS ). Peta merupakan kunci pada GIS. Proses untuk membuat (menggambar) peta dengan GIS jauh lebih fleksibel, bahkan dibanding dengan menggambar peta secara manual, atau dengan pendekatan kartografi yang serba otomatis.

Bagi Pemerintah Daerah, SIMA Berbasis GIS ini akan memberikan kemudahan dan beberapa keunggulan sekaligus dalam hal :

1. Seluruh atribut data aset tercatat dan terinventarisasi dengan rinci,

2. Tercapainya tertib administrasi atas pencatatan aset (penambahan, penghapusan, up-dating dan lain-lain),

3. Pengolahan data-data aset cepat, sehingga informasi bisi diperoleh lebih efektif dan efisien,

4. Proses monitoring terhadap aset lebih optimal, ini disebabkan karena kemampuan SIMA untuk melakukan analisis baik atas aset maupun spasial,

5. Memberikan kemudahan (supporting tools) dalam proses pengambilan keputusan,

6. Karena dibangun di atas konsep spasial, SIMA mudah dikembangkan sebagai sistem informasi manajemen wilayah (estate management information system), baik untuk kabupaten/kota maupun propinsi.

Pilihan design dan teknologi pengembangan SIMA, setidaknya memenuhi kriteria sebagai berikut :

1. Spatial-based Approach

Dikembangkan dengan menggabungkan basis data aset (tekstual,tabular) dengan basis data stasial (geografis) dalam bentuk vektor dan raster.

2. Lite Subsystem of Core System

Dapat diintegrasikan sebagai bagian dari sistem informasi keuangan daerah (SIKD) atau sistem informasi manajemen pemerintah daerah (SIMPD)

3. Multi Platform

Dapat dijalankan di ats pelbagai platform sistem informasi yang ada saat ini. Ini memberikan fleksibilitas dan kemudahan dalam instalasi, pengoperasian dan pengembangan di masa datang.

4. Seallable

Teknologi yang dikembangkan adalah PC-Based dengan database yang memiliki skalabilitas yang tinggi untuk menangani data aset yang berkembang.

5. Simple Use (User’s Friendly)

Ini adalah terminilogi untuk menunjukan bahwa aplikasi SIMA mudah untuk digunakan (dioperasikan) tanpa membutuhkan pengetahuan dan keterampilan penggunaan teknologi informasi/komputer yang tinggi.

6. Component (object) Based

Dirancang dengan menggunakan model component/object based yang memberikan kemudahan untuk di-reengineering atau diperkaya dengan fitur-fitur lain yang dibutuhkan sesuai dengan business process pengelolaan aset.

7. Real-Time Scenarios

Desain arsitektur SIMA dikembangkan dengan skenario real-time (enterprise), yang dapat dioperasikan secara off-line maupun on-line tergantung kebutuhan masing-masing daerah.

Hal ini seperti yang telah dilakukan oleh Yayasan Inovasi Pemerintah Daerah (YIPD) dalam membangun website : www.sulawesigis.org untuk mengelola Basisdata dan Menyebarluaskan Informasi Spatial Pemerintah Daerah di Sulawesi dengan menggunakan Geographic Information Sytem (GIS).

Dengan memanfaatkan pendekatan spasial dan keunggulan GIS, pengembangan SIMA merupakan salah satu investasi Pemerintah Daerah untuk pelbagai kepentingan strategis lainnya. Disamping sebagai sistem yang andal untuk membantu pengelolaan manajemen aset serta sebagai salah satu sarana bagi promosi potensi ekonomi daerah, SIMA juga merupakan pondasi bagi pengembangan sistem informasi manajemen wilayah (estate management) yang akan sangat dibutuhkan, seiring dengan perkembangan dan pertumbuhan kabupaten/kota.

Pengembangan SIMA di daerah untuk mendukung pengelolaan kawasan kabupaten/kota akan sangat mudah dilakukan karena SIMA dikembangkan dengan berbasis geografis dan memberikan keuntungan ganda, bukan saja sebagai alat (tools) untuk membantu pengelolaan aset, namun juga dasar bagi pengelolaan wilayah kabupaten/kota. Dengan demikian pengembangan sistem informasi ini merupakan suatu investasi penting bagi pemerintah daerah kabupaten/kota dalam mewujudkan good corporate governance.

Dalam aplikasinya terhadap kebutuhan GIS dalam menyediakan data mengenai lingkungan hidup sangat penting. Saat ini kebutuhan akan data dan peta yang menggambarkan potensi dan kerusakan lingkungan sangat jarang dijumpai terutama didaerah kabupaten/kota. Hal ini juga disebabkan untuk membangun sebuah informasi yang handal memerlukan biaya yang cukup tinggi

KESIMPULAN DAN SARAN

1. Sistem Informasi Geografi (SIG) merupakan sistim yang harus diprioritaskan karena dengan tersedianya data base yang baik dalam SIG sangat menunjang perencanaan pembangunan daerah yang berkesinambungan dan berwawasan lingkungan karena mampu memperhatikan seluruh aspek terkait. Disamping itu juga dapat digunakan sebagai sarana analisis dan evaluasi kegiatan pembangunan.

2. Pengembangan SIG menuntut adanya organisasi dan manajemen yang baik serta aspek legalitas dan kebijaksanaan pimpinan yang lebih atas. Organisasi dan manajemen diperlukan untuk menjamin kelangsungan kegiatan karena SIG mempunyai prinsip dasar keterpaduan serta kerjasama yang erat antara prosedur dan user. Pembuatan program kegiatan yang mencakup aspek pengorganisasian, peralatan, sumberdaya manusia, serta dana harus terjalin secara benar dan proposional. Sedangkan aspek legalitas dan kebijakan pimpinan karena dalam implementasinya banyak faktor-faktor teknis yang harus didukung dua hal tersebut. Dan pengembangan SIG merupakan pekerjaan yang bersifat berkelanjutan terutama dalam proses up-dating data – data yang terkait dalam SIG, demi lancar dan tepatnya pengambilan kebijaksanaan pembangunan.

3. Perlu pembentukan dan peningkatan (bila sudah ada) organisasi atau manajemen khusus di pemerintahan yang menangani masalah pengembangan SIM dan SIG, serta dukungan yang jelas dari pimpinan, aspek hukum atau legalitas. Organisasi tersebut bisa saja dinas/instansi, atau unit khusus dengan didukung SDM yang berkualitas untuk mengelolanya, hal ini terkait dengan pengelolaan aset – aset yang dimilik oleh daerah agar kemampuan aset daerah dapat dioptimalkan kinerjanya dalam era keterbukaan dan otonomi daerah saat ini

DAFTAR REFERENSI :

1. Hariyanto, T. 2006. Materi Kuliah Sistem Informasi Manajemen Aset. ITS Surabaya.

2. Irwansyah, Susi Rosdianasari, Dewantara, 2006, Jurnal “Manajemen Basisdata Dan Penyebarluasan Informasi Spatial Pemerintah Daerah Melalui Pembangunan Sulawesi Geographic Information System (GIS)“, Jakarta, Yayasan Inovasi Pemerintahan Daerah (YIPD).

3. Siregar, Doli D. 2004. Manajemen Aset. Jakarta, PT. Gramedia Pustaka Utama.

PRINSIP-PRINSIP PEMERINTAH WIRAUSAHA

April 17, 2008

(more…)

Bentuk Kerjasama Dalam Penggunausahaan Aset Daerah

April 15, 2008

Dalam UU No 22 Tahun 1999 yang direvisi menjadi UU No 32 Tahun 2004 tentang Pemerintah Daerah dan UU No 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah serta PP No 25 Tahun 2000 tentang Kewenangan Pemerintah dan kewenangan Propinsi sebagai Daerah Otonomi, titik berat otonomi daerah terletak di daerah tingkat kabupaten/kota. Untuk itu, dalam melaksanakan otonomi daerah, diperlukan sumber pembiayaan agar pemerintah daerah dapat menyelenggarakan pemerintahan dan pembangunan dengan kemampuan daerahnya sendiri. Dalam rangka mewujudkan hal tersebut di atas, Pemerintah Daerah dapat menjalin kerjasama dengan pihak swasta dalam pembangunan infrastruktur di daerah.

Bentuk kerjasama yang dimaksudkan oleh Siregar (2004 : 500-502) adalah : Dalam rangka pemanfaatan aset daerah khususnya berupa benda tak bergerak yang berbentuk tanah atau bangunan/gedung, terutama yang belum didayagunakan secara optimal, dapat dilaksanakan melalui penggunausahaan yaitu pendayagunaan aset daerah (tanah dan atau bangunan) oleh pihak ketiga (perusahaan swasta) dilakukan dalam bentuk : BOT, BTO, BT, KSO atau bentuk lainnya. Pemilihan bentuk kerjasama tersebut berdasarkan kondisi eksisting yang memberikan flesibilitas kepada kedua belah pihak baik pemerintah maupun pihak swasta untuk mengadakan kerjasama.

A. Beberapa bentuk kerjasama pemerintah dan swasta yang umum dilakukan untuk mengoptimalkan aset tersebut yaitu :

  1. Bangun Guna Serah atau Build-Operate-Transfer (BOT), adalah pemanfaatan tanah dan atau bangunan milik/dikuasai pemerintah daerah oleh pihak ketiga dengan cara pihak ketiga membangun bangunan siap pakai dan atau menyediakan, menambah sarana lain berikut fasilitas diatas tanah dan atau bangunan tersebut dan mendayagunakannya selama dalam waktu tertentu untuk kemudian setelah jangka waktu berakhir menyerahkan kembali tanah dan bangunan dan atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut beserta pendayagunaannya kepada daerah, serta membayar konstribusi sejumlah uang atas pemanfaatannya yang besarnya ditetapkan sesuai dengan kesepakatan.

  2. Bangun Serah Guna atau Build-Transfer-Operate (BTO) adalah pemanfaatan tanah dan atau bangunan milik/dikuasai pemerintah daerah oleh pihak ketiga dengan cara pihak ketiga membangun bangunan siap pakai dan atau menyediakan, menambah sarana lain berikut fasilitas diatas tanah dan atau bangunan tersebut dan setelah selesai pembangunannya diserahkan kepada daerah untuk kemudian oleh pemerintah daerah tanah dan bangunan siap pakai dan atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut diserahkan kembali kepada pihak ketiga untuk didayagunakan selama jangka waktu tertentu, dan atas pemanfaatannya tersebut pihak ketiga dikenakan konstribusi sejumlah uang yang besarnya ditetapkan sesuai dengan kesepakatan.

  3. Bangun Serah atau Build Transfer (BT) adalah perikatan antara pemerintah daerah dengan pihak ketiga dengan ketentuan tanah milik pemerintah daerah, pihak ketiga membangun dan membiayai sampai dengan selesai, setelah pembangunan selesai pihak ketiga menyerahkan kepada pemerintah daerah membayar biaya pembangunannya.

  4. Kerjasama Operasi (KSO) adalah perikatan antara pemerintah daerah dengan pihak ketiga, premarital daerah menyediakan barang daerah dan pihak ketiga menanamkan modal yang dimilikinya dalam salah satu usaha, selanjutnya kedua belah pihak secara bersama-sama atau bergantian mengelola manajemen dan proses operasionalnya, keuntungan dibagi sesuai dengan besarnya sharing masing-masing.

B. Dasar pertimbangan penggunausahaan barang daerah yaitu :

a. Barang daerah belum dimanfaatkan.

b. Mengoptimalkan barang daerah.

c. Dalam rangka efisiensi dan efektivitas.

d. Meningkatkan pendapatan daerah.

e. Menunjang program pembangunan dan kemasyarakatan pemerintah daerah.

C. Barang daerah yang diguna-usahakan berupa tanah dan atau bangunan milik/dikuasai daerah.

D. Persyaratan pelaksanaan pengguna-usahaan harus memenuhi antara lain :

a. Gedung yang dibangun berikut fasilitasnya harus sesuai dengan kebutuhan pemerintah daerah sesuai dengan tugas dan fungsi pokoknya.

b. Pemerintah daerah tersebut sudah memiliki tanah yang belum dimanfaatkan.

c. Dana untuk pembangunan berikut penyediaan fasilitasnya tidak membebani APBD.

d. Bangunan tersebut harus dapat dimanfaatkan langsung oleh pemerintah daerah sesuai bidang tugasnya baik dalam masa pengoperasian maupun saat penyerahan kembali.

e. Pihak yang menyediakan bangunan tersebut (mitra kerja) harus mempunyai kemampuan keuangan dan keahlian.

f. Mitra kerja harus membayar konstribusi ke kas daerah setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian.

g. Selama masa pengoperasian tanah dan bangunan tetap milik pemerintah daerah yang bersangkutan.

h. Penggunaan tanah yang dibangunan harus sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang Wilayah/Kota (RUTRW/K).

g. Jangka waktu penggunausahaan paling lama 25 tahun sejak dimulai masa pengoperasian.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, Bagian Kelima, pasal 26. Kerjasama pemanfaatan atas barang milik negara / daerah dilaksanakan sebagai berikut :

  1. Tidak tersedia atau tidak cukup tersedia dana dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara /Daerah untuk memenuhi biaya operasional/pemeliharaan/ perbaikan yang diperlukan terhadap barang milik negara/daerah dimaksud.

  2. Mitra kerjasama pemanfaatan ditetapkan melalui tender dengan mengikutsertakan sekurang-kurangnya lima peserta/ peminat, kecuali untuk barang milik negara/daerah yang bersifat khusus dapat dilakukan penunjukan langsung.

  3. Mitra kerjasama pemanfaatan harus membayar konstribusi tetap ke rekening kas umum negara/daerah setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian yang telah ditetapkan dan pembagian keuntungan hasil kerjasama pemanfaatan.

  4. Besaran pembayaran konstribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil kerjasama pemanfaatan ditetapkan dari hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwenang.

  5. Besaran pembayaran kosntribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil kerjasama pemanfaatan harus mendapat persetujuan pengelola barang.

  6. Selama jangka waktu pengoperasian, mitra kerjasama pemanfaatan dilarang menjaminkan atau menggadaikan barang milik negara/daerah yang menjadi objek kerjasama pemanfaatan.

  7. Jangka waktu kerjasama pemanfaatan paling lama tiga puluh tahun sejak perjanjian ditandatangani dan dapat diperpanjang.

  8. Semua biaya berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan kerjasama pemanfaatan tidak dapat dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah.

Tulisan ini diilhami dari tesis yang saya kerjakan semoga bermanfaat bagi yang membacanya.

referensi : Siregar, Doli D. (2004), Manajemen Aset, Penerbit PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta


Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.