PERANAN PENILAIAN PROPERTI DALAM OTONOMI DAERAH

PENDAHULUAN

Dengan diberlakukannya undang-undang No. 22/1999 tentang Pemerintah Daerah dan undang-undang No 25/1999 tentang Perimbangan Keuangan Pusat dan Daerah terjadi perubahan yang sangat mendasar dalam sistem pengelolaan negara yang selama ini bersifat sentralistik menjadi bersifat desentralistik, dengan implikasinya peran pemerintah pusat akan semakin kecil. Sebaliknya peran pemerintah daerah semakin besar dalam pembangunan daerah/ wilayahnya. Pemerintah daerah dituntut memiliki kemandirian dalam membiayai sebagian besar anggaran pembangunannya. Oleh karena itu pemerintah daerah harus dapat melakukan optimalisasi sumber-sumber penerimaan daerahnya yang tercermin menurut UU No.25/1999.

Salah satu sektor yang dapat diharapkan jadi pendapatan daerah terutama perkotaan adalah melalui sektor properti. Potensi sektor properti di daerah ini tidak hanya dalam hal pembangunan properti saja namun juga menyangkut pengelolaan properti yang sudah termanfaatkan ataupun yang belum termanfaatkan secara optimal. Banyak sumber yang dapat ditarik dari sektor properti, baik yang termasuk dalam katagori sumber penerimaan konvensional (seperti ; PBB, PP1, BPHTB dan lain-lain) maupun sumber penerimaan baru atau non konversional (seperti : Development Impact Fees, Penerimaan akibat perubahan Harga Dasar Tanah dan lain-lain). Secara tidak langsung,potensi penerimaan asli daerah dari sektor properti ini dapat dilihat dari potensi pajak yang dapat ditarik.

Namun dalam perkembangannya nanti untuk menghadapi otonomi daerah, pemda tidak hanya mengoptimalkan pada potensi pajak dari sektor properti saja. Tetapi juga harus mengetahui jumlah dan sejauh mana pemanfaatan aset properti yang dimiliki pemda saat ini. Manajemen aset properti ini sangat penting diketahui karena di samping sebagai penentuan aktiva tetap dalam faktor penambah dalam total aset daerah juga dapat dimanfaatkan sebagai salah satu sumber pendapatan. Pemanfaatan aset properti hanya dapat dioptimalkan apabila penilaian terhadap properti daerah secara keseluruhan sudah dipenuhi. Penilaian terhadap properti tidak dapat dilakukan secara sembarangan tetapi haarus melalui perhitungan dan analisis secara profesional dengan pertanggungjawaban nilai yang wajar dan marketable. Sehingga hasil yang diharapkan dari penilaian properti tersebut mempunyai nilai yang akurat.

PEMAHAMAN PENILAIAN PROPERTI]

Sebelum melakukan penilaian properti secara profesional, selayaknya kita mengetahui terlebih dahulu pengertian penilaian dan properti secara benar. Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasikan nilai suatu kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran. Sedangkan pengertian properti menurut “common law” atau hukum Anglo Saxon dari Inggris disebutkan bahwa properti artinya pemilikan atau hak untuk memiliki sesuatu benda, atau segala benda yang dapat dimiliki. Artinya properti dapat dibedakan kepemilikannya atas benda-benda bergerak (personal property) dan tanah serta bangunan permanen (real property). Dalam personal property ada yang termasuk tangible (seperti peralatan, perlengkapan mesin, kendaraan dan lain-lain) dan intangible asset (seperti surat-surat berharga dan godwill/copyright/franchises, dan lain-lain). Sedangkan real property adalah pengertian properti yang kita pahami selama ini yakni tanah dan bangunan permanen serta pengembangan lainnya.

Dengan demikian penilaian properti adalah suatu proses perhitungan secara matematika dan kajian karakteristik dalam memberikan suatu estimasi dan pendapatan atas nilai ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Penerapan penilaian properti dalam menghadapi otonomi daerah ini mempunyai peran andil yang cukup besar terutama dari segi manajemen aset properti daerah.

Secara umum, terdapat 3(tiga) cara pendekatan yang dipergunakan dalam proses penilaian suatu properti, yaitu :

1. Pendekatan perbandingan data pasar

Pendekatan ini dilakukan dengan cara membandingkan objek yang dinilai dengan objek yang nilai jualnya sudah diketahui.

2. Pendekatan Biaya

Pendekatan ini dilakukan dengan cara memperkirakan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau mengadakan properti yang dinilai.

3. Pendekatan pendapatan

Pendekatan ini dilakukan dengan caramemproyeksikan seluruh pendapatan properti tersebut dikurangi dengan biaya operasi.

MANAJEMEN ASET

Dalam ilmu properti sekarang ini berkembang suatu teori baru yang dikenal dengan manajemen aset atau asset management. Manajemen aset memiliki ruang lingkup utama untuk mengontrol biaya pemanfaatan ataupun penggunaan aset dalam kaitan mendukung operasionalisasi pemerintah daerah. Selain itu ada upaya pula untuk melakukan inventarisasi aset-aset pemda yang tidak digunakan. Namun dalam perkembangan ke depan, ruang lingkup manajemen aset lebih berkembang dengan memasukkan aspek nilai aset, akuntabilitas pengelolaan aset, audit atas pemanfaatan tanah (land audit), property survey dalam kaitan memonitor perkembangan pasar properti, aplikasi sistem informasi dalam pengelolaan aset dan optimalisasi pemanfaatan aset. Perkembangan yang terbaru, manajemen aset bertambah ruang lingkupnya hingga mampu untuk memonitor kinerja operasionalisasi aset dan juga strategi investasi untuk optimalisasi aset.

Perkembangan mengenai hal terakhir ini dalam konteks pengelolaan aset oleh pemda di Indonesia kemungkinan besar masih belum sepenuhnya dipahami oleh para pengelola daerah. Manajemen aset merupakan salah satu profesi atau keahlian yang memang belum sepenuhnya berkembang dan populer di masyarakat. Pengetahuan ini merupakan salah satu penerapan dari penilaian properti. Manajemen aset dapat dibagi dalam 5 tahapan kerja :

1. Inventarisasi aset, terdiri dari dua aspek yaitu inventarisasi fisik dan yuridis/legal. Aspek fisik terdiri dari bentuk, luas, lokasi, volume/jumlah, jenis, alamat dan lain-lain. Sedangkan aspek yuridis adalah status penguasaan, masalah legal yang dimiliki, batas akhir penguasaan dan lain-lain.

2. Legal audit, merupakan suatu ruang lingkup untuk mengidentifikasi dan mencari solusi atas permasalahan legal mengenai prosedur penguasaan atau pengalihan aset seperti status hak penguasaan yang lemah, aset dikuasai pihak lain, pemindahtanganan aset yang tidak termonitor dan lain-lain.

3. Penilai aset, suatu proses kerja untuk melakukan penilaian atas aset yang dikuasai. Untuk ini pemda dapat melakukan outsourcing kepada konsultan penilai yang profesional dan independen, namun pemda juga harus mempunyai anggota penilai sendiri yang handal agar nilai yang dihasilkan nantinya dapat dipahami dan akurat. Hasil nilai tersebut akan dapat dimanfatkan untuk mengetahui nilai kekayaan maupun informasi untuk penetapan harga bagi aset yang ingin dijual.

4. Optimalisasi aset bertujuan mengoptimalkan potensi fisik, lokasi nilai, jumlah/volume, legal dan ekonomi yang dimiliki aset tersebut. Dalam hal ini, aset-aset yang dikuasai pemda diidentifikasikan dan dikelompokkan atas aset yang memiliki potensi dan tidak memiliki potensi berdasarkan sektor-sektor unggulan dan mencari penyebab sektor yang tidak berpotensi. Sehingga hasilnya dapat dibuat sasaran, strategi dan program untuk mengoptimalkan aset.

5. Pengawasan dan pengendalian, dalam pemanfaatan dan pengalihan aset merupakan suatu permasalahan yang sering terjadi pada pemda saat ini. Suatu sarana yang efektif dalam meningkatkan kinerja aspek ini adalah melalui sistem informasi manajemen aset. Melalui sistem ini maka transparansi kerja dalam pengelolaan aset sangat terjamin dan dapat diawasi dengan jelas, karena keempat aspek di atas diakomodir dalam suatu sistem yang termonitor dengan jelas seperti sistem arus keuangan yang terjadi di perbankan. sehingga penanganan dan pertanggungjawaban dari tingkat pelaksana hingga pimpinan mempunyai otorisasi yang jelas. Hal ini diharapkan akan meminimalisasi adanya praktik KKN.

PERANAN MANAJEMEN ASET

Berdasarkan ruang lingkup manajemen aset di atas maka diperlukan enam langkah manajemen aset daerah, yaitu

1. Indentifikasi potensi ekonomi daerah,

· Secara kajian ilmiah

· Survey melalui peran Informasi dan Teknologi (IT).

2. Optimalisasi Pendapatan Asli Daerah,

· Menganalisis dan mengoptimalkan sumber-sumber pendapatan daerah

· Menerapkan sistem pelayanan yang efisien untuk mengurangi cost.

3. Melakukan studi optimalisasi aset pemda ke arah profit oriented

4. Intermediasi bagi investor untuk aset yang marketable.

Peningkatan kemampuan manajemen pengelolaan kota, pemda dituntut mampu mengelola daerahnya secara bertanggungjawab dan memiliki jiwa enterpreneurship. Penilaian kekayaan, merupakan salah satu indikator utama dalam pengembangan wilayah dan mikro. Pengembangan strategi pemasaran, pada akhirnya memerlukan suatu strategi pemasaran yang baik dan profesional dari pemda dalam hal menarik investor maupun pengembangan ekonomi pasar daerah yang market oriented.

Berdasarkan uraian di atas kita hanya berharap semoga pemerintah daerah kita sudah mempunyai sistem dan strategi yang mengarah dengan jelas dalam mengelola kota dan pengembangannya untuk menghadapi otonomi daerah mulai tahun depan sehingga dapat memberikan peningkatan kesejahteraan bagi kita sebagai masyarakat.

KEBERADAAN LEMBAGA PENILAI PROPERTI

Keberadaan Jasa Penilai Lokal masih kurang berperan, dan tidak memperoleh dukungan dari beberapa pihak sehingga opini yang diberikan belum dapat dipercaya oleh publik. Hal ini terjadi karena Jasa Penilai Lokal yang ada bekerja kurang profesional dan kurang independen dalam memberikan penilaian.

Di Indonesia, peraturan pertama yang mengatur tentang jasa penilaiai adalah SK Menteri Perdagangan No. 161/KP/VI/1977 tentang Ketentuan Perjanjian Usaha Penilaian. Kemudian disusul Keputusan Menteri Keuangan No. 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai dan Keppres No. 35 Tahun 1992 yang diantaranya berisi pembentukan Dirjen Lembaga Keuangan yang salah satu bagiannya adalah Direktorat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai. Sedangkan Lembaga pemerintah yang mempunyai bidang penilaian adalah Direktorat PBB, Direktorat BPHTB ( Sub Direktorat Penilaian ) dan Dirjen Piutang dan Lelang Negara (DJPLN).

Beberapa Asosiasi jasa penilai yang telah ada di Indonesia, meliputi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia (GAPPI). Sementara itu, profesi penilai telah diatur dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Selama ini pemerintah belum mengatur profesi penilaian dalam suatu Undang-undang sehingga eksistensinya kurang diakui oleh masyarakat maupun pihak luar atau asing.

Sudah saatnya Indonesia mempunyai suatu organisasi profesi (penilai) yang disegani serta mampu menjaga kualitas dan kredibilitas profesi tersebut. Dengan kata lain diperlukan eksistensi jasa penilaian yang berbentuk Dewan Penilai Indonesia yang profesional dan berkualitas ( Karsono, 2002 ) maupun Lembaga Penilai Properti yang obyektif, rasional dan fair (Sumardjono, 2002). Dewan tersebut nantinya bertujuan untuk :

1. Melakukan pengawasan terhadap praktek penilaian di Indonesia.

2. Menjelaskan dan mempertegas tanggung jawab, tugas dan peranan penilai.

3. Melindungi kepentingan masyarakat berkaitan dengan praktek penilaian yang dilakukan oleh para penilai lain.

4. Memasyarakatkan kode etik dan jasa penilai.

5. Mengembangkan profesi penilai Indonesia.

KESIMPULAN

Dengan diberlakukannya undang-undang No. 22/1999 tentang Pemerintah Daerah dan undang-undang No 25/1999 Pemerintah Daerah harus dapat melakukan optimalisasi sumber-sumber penerimaan daerahnya. Salah satu sektor yang dapat diharapkan jadi pendapatan daerah terutama perkotaan adalah melalui sektor properti. Pemanfaatan aset properti hanya dapat dioptimalkan apabila penilaian terhadap properti daerah secara keseluruhan sudah dipenuhi. Secara umum, terdapat 3(tiga) cara pendekatan yang dipergunakan dalam proses penilaian suatu properti, yaitu : Pendekatan perbandingan data pasar, Pendekatan Biaya dan Pendekatan pendapatan.

Manajemen aset merupakan salah satu profesi atau keahlian yang menjadi salah satu penerapan dari penilaian properti. Tahapan kerja dalam Manajemen aset yaitu : Inventarisasi aset, Legal audit, Penilai aset, Optimalisasi aset dan Pengawasan dan pengendalian. Sedangkan peranan manajemen aset daerah, yaitu : Indentifikasi potensi ekonomi daerah, Optimalisasi Pendapatan Asli Daerah, Melakukan studi Optimalisasi aset pemda dan Intermediasi bagi investor untuk aset yang marketable.

Keberadaan Jasa Penilai Lokal masih kurang berperan, dan tidak memperoleh dukungan dari beberapa pihak sehingga opini yang diberikan belum dapat dipercaya oleh publik. Perlu adanya undang-undang mengatur profesi penilaian sehingga eksistensinya diakui oleh masyarakat maupun pihak luar atau asing. Dan sudah saatnya Indonesia mempunyai suatu organisasi profesi (penilai) yang disegani serta mampu menjaga kualitas dan kredibilitas profesi tersebut.

Daftar referensi :

1. Siregar D, Doli (2004), Manajemen Aset, Jakarta : PT. Gramedia Pustaka Utama

2. S. Resmi, Siti (2003), Jurnal ” Urgensi Penilaian Properti Dalam Tatanan Ekonomi Masyarakat, Yogyakarta : Usahawan No.03 TH/XXXII Maret 2003.

About these ads

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s


Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.

%d bloggers like this: